Was ist ein Wohnrecht?
Das Wohnrecht – juristisch: das Wohnungsgebrauchsrecht – ist Ihr verbrieftes Recht, eine Wohnung zu bewohnen, obwohl sie jemand anderem gehört. Bei der Wohnrente wird es lebenslang und unentgeltlich vereinbart: Sie zahlen keine Miete, und niemand kann Ihnen kündigen.
Warum das Grundbuch entscheidend ist
Ein Versprechen im Kaufvertrag allein würde nur zwischen Ihnen und dem Käufer gelten. Erst die Eintragung im Grundbuch macht Ihr Wohnrecht zu einem dinglichen Recht – es haftet dann an der Wohnung selbst, nicht an einer Person.
Das bedeutet konkret:
- Verkauft der Käufer die Wohnung weiter, übernimmt der neue Eigentümer Ihr Wohnrecht automatisch mit. Er kann es nicht kündigen und nicht ablösen.
- Gerät der Käufer in wirtschaftliche Schwierigkeiten, bleibt Ihr Wohnrecht bestehen – auch bei einer Zwangsversteigerung. Entscheidend dafür ist der Rang: Ihr Wohnrecht geht allen Belastungen vor, die nach ihm eingetragen werden. Bei Immokraft wird es deshalb immer an erster Stelle eingetragen, noch vor einer allfälligen Finanzierung. Ihr Notar bestätigt Ihnen diesen Rang vor der Unterschrift – er steht schwarz auf weiß im Grundbuchsauszug.
- Auch Erben des Käufers sind an Ihr Wohnrecht gebunden.
Und Ihre monatliche Rente?
Die wird anders abgesichert als das Wohnrecht. Wenn Sie sich für eine monatliche Rente entscheiden, wird diese als Reallast im Grundbuch eingetragen. Damit haftet die Wohnung selbst für Ihre Rente – unabhängig davon, wie es dem Käufer wirtschaftlich geht, und auch dann, wenn die Wohnung später weiterverkauft wird.
Bei einer reinen Einmalzahlung stellt sich die Frage nicht: Sie erhalten Ihr Geld beim Notartermin vollständig.
Wo genau steht das? Im österreichischen Grundbuch ist jede Liegenschaft in einer eigenen Einlage erfasst; Ihre Eigentumswohnung ist darin als Anteil mit Wohnungseigentum eingetragen. Ihr Wohnrecht wird dort im sogenannten C-Blatt (Lastenblatt) eingetragen. Einen aktuellen Grundbuchsauszug kann jeder Notar in wenigen Minuten abrufen – Sie können Ihre Eintragung also jederzeit schwarz auf weiß prüfen.
Wie läuft die Eintragung ab?
- Kaufvertrag und Wohnrecht werden gemeinsam in einem Vertrag geregelt – das eine gibt es nicht ohne das andere.
- Ein Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Vertrag und beglaubigt die Unterschriften.
- Der Vertrag wird beim Grundbuchsgericht eingereicht. Eingetragen werden der neue Eigentümer und Ihr Wohnrecht.
- Sie erhalten den Grundbuchsauszug mit Ihrer Eintragung als Nachweis.
Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht?
Neben dem Wohnrecht gibt es das Fruchtgenussrecht: Damit dürften Sie die Wohnung nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das klingt nach mehr, hat aber seinen Preis – der Abzug vom Kaufpreis ist deutlich höher, und steuerlich wird es komplizierter. Wer ohnehin selbst in der Wohnung wohnen bleibt, fährt mit dem einfachen Wohnrecht in der Regel besser. Welche Variante zu Ihnen passt, klären Sie am besten im Beratungsgespräch.
Was Sie mit dem Wohnrecht können – und was nicht
- Sie können: lebenslang mietfrei wohnen, Ihre Wohnung einrichten und nutzen wie bisher, Besuch empfangen, wen und so oft Sie wollen – und selbstverständlich auch Angehörige oder eine Pflegekraft bei sich wohnen lassen (das gehört ausdrücklich in den Vertrag).
- Sie können nicht mehr: die Wohnung verkaufen, vererben oder mit einem Kredit belasten – sie gehört ja dem Käufer.
Fragen zu Ihrer Absicherung?
Wir erklären Ihnen jeden Schritt in Ruhe – und bestärken Sie ausdrücklich darin, den Vertrag von einem Notar oder Anwalt Ihres Vertrauens prüfen zu lassen.
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