Die vier Wege im Überblick
| Modell | Sie erhalten | Wohnen | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Wohnrente / Leibrente | Einmalzahlung, monatliche Rente oder beides | Lebenslang mietfrei, Wohnrecht im Grundbuch | Wohnung kann nicht mehr vererbt werden |
| Verkauf + Rückmiete | Voller Kaufpreis | Als Mieter, mit monatlicher Miete | Mietvertrag kann befristet sein, Miete kann steigen |
| Umkehrhypothek / Kredit | Kreditbetrag | Sie bleiben Eigentümer | Schulden und Zinsen, im Alter oft schwer zu bekommen |
| Fruchtgenuss-Modell | Reduzierter Kaufpreis | Wohnen und Vermieten möglich | Höherer Abzug, steuerlich komplex |
1. Die Wohnrente (Leibrente)
Sie verkaufen die Wohnung und behalten ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Ausbezahlt wird der Verkehrswert abzüglich des Wohnrechtswerts – als Einmalzahlung, Rente oder Kombination.
- Stärke: Kein Umzug, keine Miete, keine Schulden. Die Auszahlung ist endgültig Ihre – egal, wie alt Sie werden. Bei Immokraft entfallen zusätzlich Rücklage, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Verwaltungshonorar.
- Schwäche: Die Wohnung kann nicht mehr vererbt werden, und die Auszahlung liegt unter dem Verkehrswert.
- Passt für: alle, die in ihrer Wohnung alt werden möchten und dabei finanziellen Spielraum brauchen.
2. Verkauf mit Rückmiete
Sie verkaufen zum vollen Preis und mieten die Wohnung anschließend vom Käufer zurück.
- Stärke: Die höchste Auszahlung, denn es gibt keinen Wohnrechtsabzug.
- Schwäche: Sie zahlen ab sofort jeden Monat Miete – aus dem Erlös, der dadurch Jahr für Jahr schrumpft. Mietverträge können befristet sein, Mieten können steigen. Wer lange lebt, zahlt am Ende oft mehr Miete, als der Wohnrechtsabzug betragen hätte.
- Passt für: alle, die ohnehin absehbar ausziehen wollen – etwa in eine Seniorenresidenz.
3. Umkehrhypothek oder Kredit
Sie bleiben Eigentümer und beleihen die Wohnung bei einer Bank.
- Stärke: Die Wohnung bleibt in Ihrem Eigentum und kann vererbt werden.
- Schwäche: Sie machen im Alter Schulden, zahlen Zinsen, und Banken vergeben solche Kredite an Über-70-Jährige nur zurückhaltend und in begrenzter Höhe. Instandhaltung und alle Eigentümerkosten bleiben bei Ihnen. Am Ende müssen Ihre Erben den Kredit ablösen oder die Wohnung verkaufen.
- Passt für: kleinere Beträge, wenn das Vererben oberste Priorität hat.
4. Verkauf mit Fruchtgenussrecht
Wie die Wohnrente – aber statt des Wohnrechts erhalten Sie ein Fruchtgenussrecht: Sie dürften die Wohnung auch vermieten und die Mieten behalten.
- Stärke: Maximale Flexibilität, etwa wenn Sie später zu Ihren Kindern ziehen und die Wohnung vermieten möchten.
- Schwäche: Der Abzug vom Kaufpreis ist deutlich höher, und steuerlich wird es kompliziert.
- Passt für: alle, die sich das Vermieten ausdrücklich offenhalten wollen.
Unsere ehrliche Einordnung: Es gibt nicht das eine richtige Modell – es gibt das richtige Modell für Ihre Situation. Wer bleiben will, fährt mit der Wohnrente meist am besten. Wer bald auszieht, sollte über Verkauf mit Rückmiete nachdenken. Wer unbedingt vererben will, für den ist ein Verkauf generell der falsche Weg. Ein seriöser Berater sagt Ihnen auch, wenn sein eigenes Modell nicht das passende ist.
Drei Fragen, die Sie sich vorher stellen sollten
- Will ich hier alt werden? Wenn ja, ist ein grundbücherlich gesichertes Wohnrecht mehr wert als jeder Mietvertrag.
- Wie wichtig ist mir das Vererben? Sprechen Sie offen mit Ihrer Familie – oft ist den Kindern die Lebensqualität der Eltern wichtiger als die Immobilie.
- Brauche ich einen Betrag auf einmal oder jeden Monat etwas? Davon hängt ab, welche Auszahlungsform passt.
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